物业管理法规政策问答（五）

问题19：业主哪些事由作为拒不缴纳物业费的抗辩事由，人民法院不予支持？

（1）房屋质量等开发商遗留问题；

（2）小区车位不足等规划设计问题；

（3）小区配套不完善问题；

（4）未入住或未单独与物业签合同；

（5）感觉未享受到物业服务；

（6）其他与物业公司无关或者合同未约定的事由。

问题20：业主所有的房屋出租或出卖后，物业费谁来承担？

（1）业主与承租人约定由承租人交纳物业费用的，其内部约定并不能对抗业主作为房屋登记所有人之法定义务，如果承租人未交纳物业费，业主仍要承担给付责任。

（2）物业所有权发生转移时，业主应当与物业企业结清物业服务费用。购房人应当在签订购房协议前，向小区物业公司核实该房屋物业费结清情况，以免产生纠纷。

问题21：业主或房屋实际使用人未按时交纳物业费怎么办？

业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

问题22：普通住宅小区前期物业公共能耗是什么？

普通住宅小区内由物业服务企业管理的电梯和增压水泵运行电费作为物业服务企业代收支费用，按照实际费用和前期物业服务合同约定的方式，向业主（物业使用人）分摊收取。物业服务企业应定期结算电梯和增压水泵运行电费的代收代支情况，并向业主（物业使用人）公布，普通住宅小区物业服务区域内公共照明、消防设施、景观水泵、监控系统、单元电子门禁系统等共用设施设备的能耗费计入前期物业公共服务费，物业服务企业不得再向业主（物业使用人）收取。

问题23：业主对物业服务不满意可以拒交物业费吗？

不可以。

（1）根据国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》规定及最高人民法院相应司法解释，对物业服务企业不满意这一概括事由并非拒不交纳物业费之法定事由。故此，只要物业服务企业按照合同约定提供了管理服务，业主都有义务按时交纳物业费。

（2）如果物业服务企业提供的服务达不到合同约定的标准，造成业主不满意的，业主可以向业主委员会反映具体不满意问题，由业主委员会监督物业服务企业整改，或者属地街道、社区，县（市、区）物业管理行政主管部门督促物业服务企业整改。

（3）个体业主的不满意并不能代表全体业主的意见，但对于整体满意度低的小区，经过各部门督促整改仍达不到合同约定服务标准的，业主可以通过召开业主大会的形式投票决定解聘现有物业公司，并重新选聘新的物业公司。

（市住建局物业科 供稿）