物业管理法规政策问答（九）

问题38：业主房屋装饰装修过程中有哪些禁止行为和注意事项？

（1）业主或者物业使用人拒不办理装修登记、批准手续的物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域；（2）对疑似违法使用建设材料，物业服务企业可以限制其进入小区；（3）物业服务企业可根据临时管理规约或者管理规约规定的装修时间，限制非装修时间装修施工人员及材料进入小区；（4）临时管理规约或者管理规约约定的其他管理措施。

问题39：对劝阻、制止无效的违规违约行为，物业公司、业主委员会或业主该向哪些部门报告？

根据《安徽省物业管理条例》规定，对小区内违法违规行为，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；因物业服务企业、业主委员会均无执法权，对劝阻、制止无效的，应及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理。

城市管理、公安、消防救援、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

尚未公布各职能部门联系方式的，物业服务企业、业主委员会或业主可直接向属地街道办事处（乡镇人民政府）反映，或者拨打“12345”反映，转相关部门处理。

问题40：房屋漏雨、室内墙面裂纹等房屋质量问题应当由哪些主体承担责任？

国家规定及商品房买卖合同约定的保修期限内，业主室内房屋问题找开发商处理，由开发商承担相关维修、赔偿责任，物业服务企业要协助业主做好房屋问题登记、统计，并及时反馈给开发商处理。开发商不维修、拖延维修或维修不到位的，业主可依法向人民法院起诉。

问题41：房屋建筑工程保修期如何起算？

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。在正常使用下，其最低保修期限为：

（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。

问题42：业主该如何正确处理相邻关系？

（1）不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；（2）法律法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律法规没有规定的，可以按照当地习惯；（3）不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；（4）不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利；（5）不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

（市住建局物业科 供稿）