物业管理法规政策问答（四）

问题14：物业费用途涵盖哪些服务内容？

物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、合理的利润等以及经业主或者业主大会同意的其他费用组成。

应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。

问题15：物业费不包括什么？

（1）一般来讲，物业费不包括业主室内（专有部分）设施设备维修费用，比如业主家里电灯坏了、家中电路坏了、家里暖气不热、水龙头坏了等。

（2）物业费不包括因房屋质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等，但前述问题物业公司应协助业主向开发商反映。保修期内由开发商负责维修，保修期外需要业主自费处理，但属共用部位问题维修的，可申请使用物业专项维修资金。

（3）物业费并不包含公用设施设备维修费用及重大部件更换费用，此类费用应由物业专项维修资金解决。总之，物业服务仅针对公共区域，管理维护共用的设施设备、共有区域秩序，为业主的生活环境提供保障。

问题16：刚交房的时候物业公司就要收我物业费，以后每年也都要预收，这样可以吗？

可以，根据契约自由原则，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限不宜超过六个月。业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月计算缴纳物业公共服务费用。符合交付条件、开发商已书面通知业主办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因开发商原因未按时交付的，物业公共服务费由开发商承担。

问题17：开发商与选聘的前期物业公司签订了《前期物业服务合同》或者业主大会委托业主委员会与物业公司签订了物业服务合同后，单个业主能否以未与物业公司签订合同为由拒绝交费？

不可以。因为《前期物业服务合同》以及业主大会的决定对小区内的全体业主具有约束力。业主必须履行合同约定，按时交纳物业服务费。

问题18：业主所购买的房子交房后未入住需要交物业费吗？

需要。根据《民法典》物权篇规定，业主对建筑物专有部分以外的公共部分，享有权利，承担义务：不得以放弃权利为由不履行义务。从实际情况讲，物业费是用于小区公共部分、共用设施设备的，并不会因为某户业主不入住而减少成本支出。

（市住建局物业科 供稿）